Tư vấn pháp lý khi mua dự án bất động sản

Mua bất động sản trong dự án, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu người mua không nắm rõ pháp lý. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) đã siết chặt nhiều quy định nhằm bảo vệ người mua. Dưới đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi cần kiểm tra.

Điều kiện để dự án được mở bán

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải bảo đảm dự án đáp ứng các điều kiện luật định. Một yêu cầu quan trọng là chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện hay không. Do đó, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện này.

Bảo lãnh của ngân hàng

Đây là một trong những lá chắn quan trọng nhất cho người mua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết. Đặc biệt, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng. Người mua cần yêu cầu được cung cấp thư bảo lãnh này.

Quy định về đặt cọc và thanh toán

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra giới hạn rõ ràng nhằm hạn chế việc huy động vốn trái phép:

• Tiền đặt cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ khách hàng khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua.
• Thanh toán nhiều lần: Việc thanh toán được thực hiện thành nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Các đợt tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà bị giới hạn theo luật, và một tỷ lệ giá trị hợp đồng được giữ lại cho đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận.

Hồ sơ pháp lý dự án cần kiểm tra

Trước khi xuống tiền, người mua nên rà soát các tài liệu pháp lý nền tảng của dự án:

1. Quyết định giao đất, cho thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
2. Quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có).
3. Văn bản của cơ quan quản lý về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
4. Thư bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao.
5. Tình trạng thế chấp dự án tại ngân hàng và việc giải chấp đối với phần bán cho khách hàng.

Công khai thông tin và các hành vi bị cấm

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực thông tin về dự án và tiến độ thực hiện. Đồng thời, luật nghiêm cấm các hành vi như kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, làm giả tài liệu, cố ý cung cấp thông tin sai lệch, gian lận, lừa dối và thu tiền của khách hàng trái quy định. Người mua cần cảnh giác với các "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng vay vốn", "phiếu giữ chỗ" khi dự án chưa đủ điều kiện, vì đây thường là cách lách luật để huy động vốn sớm.

Khuyến nghị

Mua bất động sản dự án là khoản đầu tư lớn và dài hạn. Người mua nên kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án, văn bản đủ điều kiện mở bán và thư bảo lãnh ngân hàng; đọc kỹ hợp đồng mẫu, đặc biệt các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, phạt vi phạm và cam kết cấp Giấy chứng nhận. Khi cần, việc tham vấn ý kiến chuyên môn trước khi ký kết sẽ giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro.

Phân biệt các loại hợp đồng và hình thức huy động vốn

Người mua cần phân biệt rõ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các hình thức huy động vốn khác. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện mở bán đã sử dụng "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng hợp tác đầu tư" hoặc "văn bản đăng ký nguyện vọng" để thu tiền của khách hàng. Những thỏa thuận này tiềm ẩn rủi ro lớn vì không được bảo vệ bởi cơ chế bảo lãnh ngân hàng và giới hạn thanh toán của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; nếu dự án không triển khai đúng tiến độ hoặc bị dừng, người mua rất khó thu hồi tiền. Vì vậy, nguyên tắc an toàn là chỉ giao tiền khi dự án đã có văn bản đủ điều kiện mở bán và có thư bảo lãnh.

Quyền lợi khi nhận bàn giao và cấp Giấy chứng nhận

Một nội dung mà người mua thường bỏ qua là cam kết về thời hạn và trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện. Người mua nên yêu cầu hợp đồng ghi rõ thời hạn bàn giao nhà, thời hạn hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, cũng như trách nhiệm bồi thường và lãi chậm thực hiện nếu chủ đầu tư vi phạm. Đây là những điều khoản trực tiếp bảo vệ quyền sở hữu lâu dài của người mua.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.