Mua nhà ở hình thành trong tương lai – tức nhà chung cư, nhà dự án chưa hoàn thiện – cho phép người mua thanh toán theo tiến độ, giảm áp lực tài chính một lần, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về pháp lý và tiến độ bàn giao. Việc đặt cọc ở giai đoạn đầu là khâu dễ phát sinh tranh chấp nhất, đặc biệt khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán mà chủ đầu tư đã nhận tiền "giữ chỗ". Hiểu đúng quy định về đặt cọc là bước phòng ngừa rủi ro quan trọng cho người mua.

Đặt cọc trong giao dịch nhà ở là gì?

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về hệ quả pháp lý, Điều 328 quy định rõ: nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường đặt cọc để giữ suất mua trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức với chủ đầu tư.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Do sản phẩm chưa hiện hữu tại thời điểm giao dịch, pháp luật đặt ra nhiều điều kiện chặt chẽ về pháp lý dự án và về việc huy động vốn, nhằm bảo vệ bên mua – bên thường ở vị thế yếu hơn trong quan hệ với chủ đầu tư.

Giới hạn mức đặt cọc theo quy định mới

Điểm quan trọng người mua cần nắm là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) đã siết chặt việc nhận cọc của chủ đầu tư. Theo quy định của Luật, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép dưới danh nghĩa "hợp đồng đặt cọc", "phiếu giữ chỗ", "thỏa thuận đăng ký nguyện vọng" khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trước đây, do luật cũ chưa khống chế tỷ lệ và thời điểm nhận cọc, nhiều chủ đầu tư đã thu những khoản cọc rất lớn ngay từ khi dự án còn trên giấy, đẩy rủi ro về phía người mua. Mức trần 5% và điều kiện "đủ điều kiện kinh doanh" là hai lớp bảo vệ mới mà người mua nên chủ động viện dẫn.

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được bán

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải đáp ứng các điều kiện luật định. Các điều kiện thường bao gồm:

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt và giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép);
  • Đã hoàn thành xây dựng phần móng của công trình đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở;
  • Có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
  • Nhà ở được tổ chức tín dụng đủ điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết.

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ này – đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh của ngân hàng – trước khi đặt cọc hoặc ký bất kỳ thỏa thuận nào.

Quyền lợi người mua và cách phòng ngừa rủi ro

  • Đọc kỹ thỏa thuận đặt cọc: kiểm tra số tiền cọc, tỷ lệ so với giá bán, điều kiện và thời hạn hoàn cọc, mức phạt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức và hệ quả nếu một bên vi phạm.
  • Cảnh giác với khoản thu vượt trần: từ chối các khoản "đặt cọc", "giữ chỗ" vượt 5% giá bán hoặc thu khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, vì đây là dấu hiệu huy động vốn trái quy định.
  • Lưu giữ chứng từ: giữ đầy đủ biên nhận, ủy nhiệm chi, sao kê chuyển tiền và mọi văn bản trao đổi để làm căn cứ khi có tranh chấp.
  • Ưu tiên dự án minh bạch: chọn dự án có pháp lý rõ ràng, có bảo lãnh của ngân hàng và tiến độ xây dựng thực tế phù hợp với cam kết.
  • Tham vấn luật sư khi giá trị giao dịch lớn hoặc điều khoản thỏa thuận có điểm bất lợi, mập mờ.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư được nhận cọc tối đa bao nhiêu?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua và chỉ khi nhà ở, công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khoản thu vượt mức hoặc thu khi chưa đủ điều kiện là trái quy định.

Đặt cọc rồi dự án chậm tiến độ thì sao?

Quyền và nghĩa vụ phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng đã ký. Nếu việc chậm trễ do lỗi của chủ đầu tư, người mua có thể yêu cầu hoàn cọc, phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận và theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán có rủi ro gì?

Rủi ro rất cao. Khoản "đặt cọc" khi đó có thể là hình thức huy động vốn trái quy định. Nếu dự án không triển khai được hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, việc đòi lại tiền thường rất khó khăn và kéo dài.

Phân biệt tiền đặt cọc và tiền thanh toán theo hợp đồng?

Tiền đặt cọc là khoản bảo đảm giao kết hợp đồng, bị giới hạn tỷ lệ 5% theo luật. Tiền thanh toán theo tiến độ được thực hiện sau khi đã ký hợp đồng mua bán và theo các mốc, tỷ lệ mà pháp luật cho phép, khác về bản chất và thời điểm với tiền đặt cọc.

Thỏa thuận đặt cọc có bắt buộc công chứng không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc thỏa thuận đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để bảo đảm giá trị chứng cứ và hạn chế tranh chấp, các bên nên lập thành văn bản rõ ràng, có thể công chứng nếu giá trị lớn.

Mua nhà hình thành trong tương lai đòi hỏi sự thận trọng ngay từ khâu đặt cọc. Bạn có thể xem thêm đặt cọc mua bán nhà đất: quy định và lưu ý, đặt cọc trong giao dịch: quy định pháp luật và lưu ý quan trọng và sổ hồng cho căn hộ chung cư: điều kiện cấp và thời hạn sở hữu.

Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Để rà soát thỏa thuận và hợp đồng, bạn nên liên hệ luật sư MULTILAW.