Quyền của người sử dụng đất thuê theo Luật Đất đai 2024

Vì sao phải phân biệt hình thức thuê đất

Khi thuê đất của Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân thường quan tâm câu hỏi cốt lõi: mình được làm gì với quyền sử dụng đất đó? Câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào hình thức trả tiền thuê đất. Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/8/2024) quy định hai hình thức là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hằng năm, với phạm vi quyền khác nhau đáng kể.

Nắm rõ sự khác biệt này không chỉ giúp tránh rủi ro khi giao dịch, mà còn ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn, thế chấp ngân hàng và định giá tài sản của doanh nghiệp. Nhiều tranh chấp và thiệt hại phát sinh chỉ vì các bên nhầm tưởng đất thuê trả tiền hằng năm cũng có thể tự do chuyển nhượng, thế chấp như đất giao có thu tiền.

Quyền khi thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Người sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê về cơ bản có các quyền rộng, tương tự như được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời hạn thuê, gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Tặng cho, để thừa kế (đối với cá nhân) quyền sử dụng đất theo quy định.
• Thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Nhờ phạm vi quyền rộng, đất thuê trả tiền một lần có giá trị pháp lý và giá trị huy động vốn cao hơn, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, vay vốn ngân hàng và hợp tác đầu tư. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận áp lực dòng tiền lớn ban đầu để được hưởng chế độ quyền rộng này.

Quyền khi thuê đất trả tiền hằng năm

Ngược lại, người thuê đất trả tiền hằng năm bị giới hạn quyền đối với quyền sử dụng đất, cụ thể:

• Không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Chỉ được bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (nhà xưởng, công trình, vật kiến trúc…).
• Một điểm mới của Luật Đất đai 2024: người thuê đất trả tiền hằng năm được bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng các điều kiện luật định (đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết; đã đầu tư trên đất phù hợp mục đích thuê…). Đây là bước mở rộng quyền so với luật cũ, giúp tài sản là "quyền thuê" có thể tham gia giao dịch một cách hợp pháp.

Sự khác biệt này khiến nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ hình thức trả tiền phù hợp với nhu cầu vốn và kế hoạch sử dụng đất. Tham khảo thêm về đất thuê 50 năm của Nhà nước: quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp.

So sánh nhanh hai hình thức thuê đất

Bảng dưới đây tóm tắt điểm khác biệt cơ bản để tiện đối chiếu:

Nguyên tắc chung là: nghĩa vụ tài chính đã thực hiện càng đầy đủ thì phạm vi quyền định đoạt càng rộng. Doanh nghiệp cần đối chiếu bảng này với nhu cầu vốn và kế hoạch dài hạn của mình.

Điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ kèm theo

Dù thuê theo hình thức nào, việc thực hiện các quyền vẫn phải đáp ứng điều kiện chung như: đã được cấp Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật cho phép), đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và còn trong thời hạn sử dụng đất. Các điều kiện này tương tự điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Song song với quyền, người thuê đất luôn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ: nộp tiền thuê đất, thuế, phí đúng hạn; sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; bảo vệ đất và tuân thủ quy định về môi trường; giao lại đất khi hết thời hạn hoặc khi Nhà nước thu hồi theo quy định. Vi phạm nghĩa vụ có thể dẫn tới bị xử phạt, chấm dứt hợp đồng thuê hoặc thu hồi đất.

Lưu ý thực tiễn và rủi ro thường gặp

• Xác định rõ hình thức trả tiền trong quyết định cho thuê/hợp đồng thuê trước khi tính đến chuyện thế chấp, chuyển nhượng.
• Doanh nghiệp cần vay vốn nên cân nhắc thuê trả tiền một lần để có thể thế chấp quyền sử dụng đất; nếu muốn giảm áp lực dòng tiền ban đầu thì chọn trả tiền hằng năm nhưng chấp nhận quyền hạn chế hơn.
• Khi bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm, cần làm rõ với bên mua về phạm vi quyền đối với đất để tránh tranh chấp; nếu có yếu tố dự án bất động sản, nên tư vấn pháp lý khi mua dự án bất động sản trước khi ký kết.
• Theo dõi biến động tiền thuê đất hằng năm, vì đơn giá thuê có thể được điều chỉnh theo chu kỳ ổn định do pháp luật quy định.
• Kiểm tra kỹ điều kiện được bán/thế chấp quyền thuê trước khi cam kết với đối tác hoặc ngân hàng, tránh ký hợp đồng vô hiệu do chưa đủ điều kiện.

Câu hỏi thường gặp

Thuê đất trả tiền hằng năm có được thế chấp ngân hàng không?

Người thuê trả tiền hằng năm không được thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng được thế chấp tài sản của mình gắn liền với đất và, khi đủ điều kiện, được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Thuê đất trả tiền một lần có được chuyển nhượng không?

Có. Người thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tương tự đất giao có thu tiền, trong thời hạn thuê.

Có thể chuyển từ thuê trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần không?

Trong một số trường hợp, người sử dụng đất được lựa chọn hoặc chuyển sang hình thức trả tiền một lần theo quy định; cần thực hiện thủ tục với cơ quan có thẩm quyền và nộp tiền thuê đất theo quy định.

Người thuê đất có được cấp Giấy chứng nhận không?

Có. Người thuê đất của Nhà nước được cấp Giấy chứng nhận, trên đó ghi rõ hình thức sử dụng đất là thuê và hình thức trả tiền thuê đất.

Người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất có quyền gì?

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất của Nhà nước cũng phân biệt theo hình thức trả tiền, với phạm vi quyền tương ứng nhưng có thể kèm điều kiện riêng; nên kiểm tra quy định áp dụng cho từng dự án cụ thể và tham vấn luật sư trước khi giao dịch.

Kết luận

Quyền của người sử dụng đất thuê phụ thuộc chủ yếu vào hình thức trả tiền: trả một lần cho quyền rộng, trả hằng năm bị giới hạn nhưng đã được mở rộng thêm quyền đối với quyền thuê theo Luật Đất đai 2024. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể; các điều kiện và con số nên được đối chiếu với văn bản mới nhất. Để lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp và thực hiện đúng các quyền, bạn nên liên hệ luật sư MULTILAW để được tư vấn theo hồ sơ thực tế.