Tranh chấp ranh giới và lối đi chung: hướng giải quyết theo pháp luật

Tranh chấp về ranh giới thửa đất và lối đi chung là một trong những loại tranh chấp đất đai phổ biến nhất giữa các hộ liền kề. Chỉ một vài chục centimet lệch mốc hay một lối đi bị bịt cũng đủ khiến quan hệ hàng xóm trở nên căng thẳng và kéo dài nhiều năm. Pháp luật Việt Nam, gồm Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, đã có những quy định khá rõ về cách xác định ranh giới và quyền về lối đi.

Xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề

Theo Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Nguyên tắc quan trọng là người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian, lòng đất trong phạm vi ranh giới của mình và không được lấn sang phần đất của người khác.

Trên thực tế, ranh giới thường được đối chiếu với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, mốc giới hiện trạng và kết quả đo đạc. Khi có nghi ngờ về sự sai lệch, việc đo đạc lại bởi đơn vị có chức năng và đối chiếu hồ sơ địa chính là bước cần thiết.

Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ nguyên tắc về mốc giới ngăn cách các bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những vật mốc giới được dựng nên do các bên thỏa thuận thì được coi là sở hữu chung; chi phí xây dựng, duy trì do các bên cùng chịu, trừ khi có thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ và hưởng hoa lợi từ cây theo phần bằng nhau. Việc nắm rõ các nguyên tắc này giúp xác định trách nhiệm khi một bên tự ý dịch chuyển hoặc phá bỏ mốc giới.

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận quyền về lối đi qua: chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của những chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Đây là quyền đối với bất động sản liền kề, gắn với thửa đất chứ không phụ thuộc ý chí cá nhân từng chủ sở hữu qua từng thời kỳ.

Một số nguyên tắc cốt lõi cần nắm:

• Lối đi phải được mở trên phần đất liền kề được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
• Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu mở lối đi, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định.

Trình tự giải quyết tranh chấp

Luật Đất đai 2024 quy định một thủ tục tiền tố tụng quan trọng. Theo Điều 235, trước khi đưa tranh chấp đất đai ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Một số điểm cần lưu ý:

1. Tự hòa giải, thương lượng: Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
3. Giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền: Nếu hòa giải không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân hoặc thông qua thủ tục hành chính tùy trường hợp, theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Lời khuyên thực tiễn

Để bảo vệ quyền lợi, các bên nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý của thửa đất, bản đồ địa chính, mốc giới và mọi văn bản thỏa thuận về lối đi. Khi phát sinh dấu hiệu tranh chấp, nên lập biên bản hiện trạng, chụp ảnh, mời đo đạc và ưu tiên thương lượng. Riêng với lối đi chung, một thỏa thuận bằng văn bản rõ ràng về vị trí, kích thước và mức đền bù sẽ giúp tránh phần lớn các rắc rối phát sinh về sau.

Thẩm quyền giải quyết khi hòa giải không thành

Điều 236 Luật Đất đai 2024 phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành. Đối với tranh chấp mà các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Đối với tranh chấp mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục hành chính, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự. Luật cũng bổ sung thời hạn khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, giúp các bên chủ động hơn về thời gian.

Giá trị của kết quả hòa giải thành

Nếu hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Do đó, hòa giải thành không chỉ chấm dứt mâu thuẫn mà còn là căn cứ để cập nhật, điều chỉnh hồ sơ địa chính cho đúng hiện trạng đã thống nhất.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.