Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, không qua công chứng hay chứng thực, vẫn là thực trạng khá phổ biến vì sự đơn giản và tiết kiệm chi phí trước mắt. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi đó là hàng loạt rủi ro pháp lý có thể khiến người mua mất trắng tài sản. Bài viết phân tích các rủi ro chính dưới góc độ Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Yêu cầu bắt buộc về hình thức hợp đồng

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là yêu cầu bắt buộc về hình thức. Ngoại lệ đáng chú ý là trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, đối với giao dịch giữa các cá nhân, hộ gia đình, việc lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ bằng giấy viết tay là không tuân thủ quy định về hình thức.

Hệ quả pháp lý: hợp đồng có nguy cơ vô hiệu

Một hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thì về nguyên tắc có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Bộ luật Dân sự 2015. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: người bán trả lại tiền, người mua trả lại đất. Vấn đề là sau nhiều năm, giá đất biến động mạnh, việc "trả lại tiền cũ" gần như không bù đắp được thiệt hại thực tế cho người mua.

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định cho phép tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chưa tuân thủ về hình thức trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Tuy nhiên, đây là hướng giải quyết của tòa án trong từng vụ việc cụ thể, phụ thuộc nhiều yếu tố chứng minh, không phải là sự bảo đảm chắc chắn mà người mua nên trông cậy.

Các rủi ro điển hình

  • Không sang tên được sổ đỏ: Cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu hợp đồng công chứng/chứng thực để làm thủ tục đăng ký biến động. Giấy viết tay thông thường không đủ điều kiện.
  • Bán một tài sản cho nhiều người: Vì không qua công chứng, người bán có thể tiếp tục ký giấy tay bán cho người khác hoặc đem thế chấp.
  • Tranh chấp với đồng sở hữu: Đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình nhưng chỉ một người ký bán.
  • Đất vướng quy hoạch, kê biên, thế chấp: Không qua khâu kiểm tra của công chứng nên người mua khó phát hiện.
  • Khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp: Giấy viết tay thường thiếu chữ ký nhân chứng, thiếu xác nhận của bên thứ ba khách quan, dễ bị bên bán phủ nhận hoặc cho rằng chữ ký bị giả mạo.

Vai trò của công chứng, chứng thực

Nhiều người cho rằng công chứng chỉ là thủ tục hình thức mất thời gian, nhưng thực chất đây là cơ chế bảo vệ rất hiệu quả. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi của các bên, tính tự nguyện, tình trạng pháp lý của tài sản, đối chiếu thông tin thửa đất với cơ sở dữ liệu, và xác minh tài sản có đang bị ngăn chặn giao dịch, thế chấp hay tranh chấp hay không. Văn bản công chứng cũng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh lại, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng hoặc của hộ gia đình, khâu công chứng còn giúp bảo đảm có đủ chữ ký của những người đồng sở hữu, tránh việc hợp đồng bị vô hiệu vì thiếu sự đồng ý của một bên.

Một số trường hợp giấy tờ cũ vẫn được xem xét cấp sổ

Cần phân biệt giữa hợp đồng giấy tay ký mới hiện nay với các giao dịch đã xác lập từ trước. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định một số trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà không có công chứng, chứng thực vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận, chẳng hạn khi thửa đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền có chữ ký của các bên, hoặc người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Đây là chính sách giải quyết tồn đọng lịch sử, không phải sự thừa nhận cho hành vi mua bán giấy tay phát sinh mới.

Khuyến nghị

Để an toàn, các bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc thực hiện chứng thực theo quy định, kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất (quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, tình trạng tài sản chung), và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Đây là cách duy nhất để quyền sở hữu của người mua được pháp luật bảo vệ một cách chắc chắn.

Cần luật sư hỗ trợ vấn đề này?

Tham khảo dịch vụ Tư vấn pháp lý đất đai & bất động sản của Công ty Luật TNHH MULTILAW — tư vấn miễn phí, minh bạch chi phí, đại diện trực tiếp tại Tòa án. Hotline: 0946 220 880.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.