Giải đáp câu hỏi thường gặp về pháp lý đất đai

Trong quá trình tư vấn, chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi lặp lại liên quan đến pháp lý đất đai. Bài viết tổng hợp và giải đáp những thắc mắc phổ biến nhất theo quy định của Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật liên quan, giúp bạn đọc có cái nhìn cơ bản trước khi xử lý các vấn đề cụ thể.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Có. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ là trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên. Vì vậy, giao dịch giữa các cá nhân nên được công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm hiệu lực và sang tên được.

Đất không có sổ đỏ có được mua bán không?

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt do luật quy định). Do đó, về nguyên tắc, đất chưa có sổ đỏ chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp. Người dân nên hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận trước khi giao dịch.

Đất đang tranh chấp phải hòa giải ở đâu trước khi kiện?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Nếu hòa giải không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân hoặc theo thủ tục hành chính tùy trường hợp (Điều 236).

Vi phạm hợp đồng đặt cọc bị xử lý thế nào?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương (phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì luật cho phép thỏa thuận khác, nội dung hợp đồng đặt cọc rất quan trọng và cần được soạn rõ ràng.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là đất là bao lâu?

Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó theo quy định của pháp luật. Đây là mốc thời gian cần đặc biệt lưu ý.

Ai thuộc hàng thừa kế thứ nhất?

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau.

Đất không giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?

Có thể, nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền cần xử lý riêng, phù hợp quy hoạch và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không tranh chấp thì có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận. Việc sử dụng đất được xét theo ba nhóm mốc thời gian: trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; và từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì nhất?

Hai điểm then chốt theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023: thứ nhất, dự án phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; thứ hai, chủ đầu tư phải được ngân hàng cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ bàn giao và người mua chỉ thanh toán sau khi nhận được thư bảo lãnh. Ngoài ra, tiền đặt cọc không quá 5% và lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Vợ hoặc chồng tự ý bán đất chung có hợp pháp không?

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung. Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật về hôn nhân và gia đình, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Do đó, nếu chỉ một người ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của người còn lại, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Người mua cần kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán và yêu cầu đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu.

Đất hết thời hiệu chia thừa kế thì xử lý ra sao?

Khi đã hết thời hiệu 30 năm yêu cầu chia di sản là bất động sản theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý thì di sản được giải quyết theo quy định của pháp luật. Vì vậy, người trong gia đình cần chủ động thực hiện thủ tục thừa kế sớm để tránh mất quyền.

Có được tặng cho đất cho con mà không cần qua công chứng không?

Không. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, tương tự hợp đồng chuyển nhượng. Việc tặng cho chỉ bằng lời nói hoặc giấy viết tay không công chứng sẽ không bảo đảm hiệu lực và không sang tên được.

Lời kết

Pháp lý đất đai là lĩnh vực phức tạp, mỗi tình huống có những đặc thù riêng về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng và quan hệ giữa các bên. Những giải đáp trên mang tính nguyên tắc chung; với các vụ việc cụ thể có giá trị lớn hoặc nhiều tình tiết phức tạp, việc rà soát hồ sơ và xác định chính xác quy định áp dụng là điều cần thiết để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bạn.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.