Điều kiện và thủ tục tách thửa, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Tách thửa, hợp thửa đất là nhu cầu phổ biến khi người dân muốn chia đất cho con cái, bán một phần thửa đất hoặc gộp nhiều thửa liền kề để thuận tiện sử dụng. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ nguyên tắc, điều kiện và trình tự thực hiện, đồng thời giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về diện tích tối thiểu. Hiểu đúng các quy định này giúp tránh trường hợp nộp hồ sơ rồi bị trả lại vì không đủ điều kiện.

Nguyên tắc chung khi tách, hợp thửa

Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Việc tách, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa, hợp thửa.

Điều kiện về diện tích tối thiểu

Đây là điểm dễ vướng nhất. Luật giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật, pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Do đó, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp ở mỗi tỉnh, thành là khác nhau. Trước khi làm thủ tục, người dân bắt buộc phải tra cứu quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất, không nên áp dụng con số nghe được ở địa phương khác.

Hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa

Hồ sơ về cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu;
• Bản vẽ tách thửa, hợp thửa do đơn vị đo đạc có tư cách pháp lý lập;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan (nếu có), ví dụ văn bản phân chia, thừa kế làm phát sinh việc tách thửa.

Trình tự thực hiện

Quy trình thực hiện thường gồm các bước: người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận; tổ chức đo đạc lập bản trích đo, chỉnh lý bản đồ địa chính; cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện và thực hiện việc tách, hợp thửa, cập nhật hồ sơ địa chính; cuối cùng cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới hình thành. Người dân nên nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền nơi có đất và tham khảo Cổng dịch vụ công để biết thời hạn giải quyết cụ thể đang áp dụng.

Một số lưu ý thực tế

Khi tách thửa để chuyển nhượng một phần, người dân nên hoàn tất việc tách thửa trước, sau đó mới ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất đã được tách và cấp Giấy chứng nhận riêng. Cách làm này hạn chế rủi ro so với việc mua bán một phần thửa đất khi chưa đủ điều kiện tách. Với đất nông nghiệp, cần lưu ý điều kiện diện tích tối thiểu thường khác đất ở. Với việc hợp thửa, các thửa phải liền kề, cùng mục đích sử dụng và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Khuyến nghị: trước khi đặt cọc mua một phần thửa đất, hãy yêu cầu bên bán cung cấp căn cứ cho thấy thửa đất đủ điều kiện tách theo quy định của địa phương.

Phân biệt tách thửa và hợp thửa

Hai thủ tục này tuy thường được nhắc cùng nhau nhưng có bản chất ngược nhau và phục vụ những nhu cầu khác nhau. Tách thửa là việc chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, thường nhằm phân chia tài sản cho các thành viên trong gia đình hoặc chuyển nhượng một phần. Hợp thửa là việc gộp nhiều thửa liền kề thành một thửa lớn, thường để thuận tiện cho việc xây dựng, sử dụng hoặc nâng cao giá trị khai thác.

Một số điểm cần lưu ý khi lựa chọn:

• Tách thửa bị ràng buộc bởi diện tích, kích thước tối thiểu do địa phương quy định; nếu phần tách ra nhỏ hơn mức tối thiểu thì không được phép;
• Hợp thửa yêu cầu các thửa phải liền kề, cùng mục đích sử dụng và cùng người sử dụng đất hoặc có sự thống nhất của những người sử dụng đất liên quan;
• Cả hai thủ tục đều dẫn đến việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp lại Giấy chứng nhận tương ứng với hiện trạng mới.

Việc xác định đúng nhu cầu của mình là tách hay hợp giúp người dân chuẩn bị hồ sơ phù hợp ngay từ đầu, tránh nhầm lẫn làm chậm tiến độ.

Tách thửa, hợp thửa là thủ tục không quá phức tạp nếu thửa đất đáp ứng điều kiện và hồ sơ đầy đủ. Mấu chốt nằm ở việc kiểm tra đúng quy định diện tích tối thiểu của địa phương và bảo đảm các yêu cầu về hạ tầng, lối đi. Khi còn băn khoăn, người dân nên tham vấn cơ quan chuyên môn hoặc luật sư để chuẩn bị hồ sơ chuẩn ngay từ lần nộp đầu tiên.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.