Đất không có giấy tờ: điều kiện được cấp sổ đỏ

Rất nhiều thửa đất ở Việt Nam, đặc biệt tại khu vực nông thôn và vùng ven đô, đang được sử dụng ổn định nhưng lại không có bất kỳ giấy tờ nào. Người dân vẫn canh tác, làm nhà, sinh sống qua nhiều thế hệ nhưng khi cần vay vốn, chuyển nhượng hay tách thửa thì mới phát hiện chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã mở rộng đáng kể khả năng được cấp sổ đỏ cho nhóm đất này.

Cơ sở pháp lý mới: Điều 138 Luật Đất đai 2024

Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Điểm tiến bộ lớn nhất là mốc thời gian xét cấp đã được nới rộng đến trước ngày 01/7/2014, thay vì các mốc chặt chẽ hơn trước đây.

Ba nhóm thời điểm sử dụng đất

Điều 138 chia người sử dụng đất không giấy tờ thành ba nhóm theo thời điểm bắt đầu sử dụng:

• Nhóm 1: Sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980.
• Nhóm 2: Sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
• Nhóm 3: Sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Mỗi nhóm có nguyên tắc xác định diện tích được công nhận khác nhau, nhưng nguyên tắc chung là đất đang sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp thì có cơ hội được cấp sổ. Đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận, người sử dụng đất vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thế nào là sử dụng đất ổn định?

"Sử dụng đất ổn định" là khái niệm then chốt khi xét cấp sổ cho đất không giấy tờ. Đây là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng cho đến thời điểm xác định. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu phản ánh quá trình sử dụng như: biên lai nộp thuế sử dụng đất, biên lai nộp các khoản nghĩa vụ tài chính, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính qua các thời kỳ, giấy tờ thanh lý hóa giá nhà, hoặc kết quả điều tra, đo đạc về hiện trạng sử dụng đất. Khi không có các tài liệu này, có thể căn cứ vào xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm và quá trình sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú lâu năm tại địa phương.

Các điều kiện bắt buộc

Để được cấp Giấy chứng nhận đối với đất không giấy tờ, người sử dụng đất cần đáp ứng đồng thời các điều kiện cốt lõi sau:

1. Sử dụng đất ổn định: Việc sử dụng phải liên tục, có thực, thể hiện qua việc xây nhà, canh tác, đóng các khoản nghĩa vụ liên quan đến đất.
2. Không vi phạm pháp luật về đất đai: Đất không lấn, chiếm; không phải đất đang có tranh chấp.
3. Không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền cần xử lý riêng: Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền được xét theo quy định riêng của Luật.
4. Phù hợp quy hoạch: Nếu thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì người dân vẫn được xem xét cấp sổ và tiếp tục sử dụng cho đến khi Nhà nước thực hiện thu hồi.
5. Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận: Xác nhận về thời điểm sử dụng đất, tình trạng không tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch.

Vai trò xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã

Xác nhận của chính quyền cấp cơ sở là khâu mang tính quyết định. Cơ quan này xác nhận đất sử dụng ổn định từ thời điểm nào, có tranh chấp hay không và có phù hợp quy hoạch hay không. Vì vậy, người dân nên chủ động thu thập chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng: tờ khai nộp nghĩa vụ tài chính, biên lai, lời khai của hàng xóm lâu năm, ảnh chụp công trình qua các thời kỳ, sơ đồ thửa đất cũ.

Lưu ý quan trọng

Việc cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ không có nghĩa là hợp thức hóa cho mọi hành vi vi phạm. Đất lấn chiếm, đất đang tranh chấp hoặc đất nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi sẽ không được cấp Giấy chứng nhận theo diện này. Ngoài ra, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) tùy theo thời điểm và nguồn gốc sử dụng.

Trên thực tế, hồ sơ đất không giấy tờ thường phức tạp về chứng cứ và dễ phát sinh tranh chấp ranh giới với hàng xóm. Người dân nên rà soát kỹ nguồn gốc, thời điểm sử dụng và hiện trạng quy hoạch trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại nhiều lần, đồng thời cân nhắc tham vấn ý kiến chuyên môn đối với các thửa đất có giá trị lớn hoặc lịch sử sử dụng phức tạp.

Lưu ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng trường hợp cụ thể. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời điểm áp dụng. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH MULTILAW — Hotline 0946 220 880.