Trên thị trường bất động sản, không ít giao dịch nhà đất được rao là "mua bán qua vi bằng". Người mua thường yên tâm vì có sự tham gia của Thừa phát lại và một văn bản trông rất "chính thức". Tuy nhiên, giá trị pháp lý của vi bằng hẹp hơn nhiều so với suy nghĩ phổ biến, và việc hiểu sai bản chất của nó có thể dẫn đến hậu quả mất tài sản. Bài viết phân tích vi bằng dưới góc độ pháp lý để người dân nhận diện đúng công cụ này.

Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Ví dụ: ghi nhận việc giao – nhận tiền, ghi nhận hiện trạng một căn nhà, ghi nhận việc một bên bàn giao giấy tờ hay một cuộc trao đổi.

Điểm mấu chốt cần ghi nhớ: vi bằng chỉ ghi nhận rằng một sự việc đã diễn ra trên thực tế, chứ không xác nhận rằng giao dịch đó hợp pháp, cũng không làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đây là ranh giới then chốt phân biệt vi bằng với văn bản công chứng, chứng thực.

Căn cứ pháp lý và giá trị của vi bằng

Hoạt động của Thừa phát lại và việc lập vi bằng được điều chỉnh bởi Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Theo Điều 36 Nghị định này:

  • Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
  • Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, ngay trong văn bản pháp luật điều chỉnh nó, vi bằng đã được xác định là công cụ ghi nhận chứng cứ, hoàn toàn khác về chức năng so với công chứng hợp đồng.

Những trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP liệt kê các trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng, trong đó đặc biệt liên quan đến nhà đất:

  • Không được lập vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
  • Không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Nói cách khác, pháp luật đã trực tiếp loại trừ việc dùng vi bằng để "hợp thức hóa" mua bán nhà đất. Một vi bằng lập ra để "ghi nhận việc mua bán nhà đất" thực chất không có giá trị chuyển quyền, thậm chí có thể bị xem là lập trái quy định.

Vì sao không thể mua bán nhà đất chỉ bằng vi bằng?

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức luật định. Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 xác định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.

Vi bằng không đáp ứng các yêu cầu này. Hệ quả là:

  • Người mua qua vi bằng không được đứng tên trên giấy chứng nhận, không được pháp luật công nhận là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở;
  • Việc chuyển quyền chưa phát sinh hiệu lực, dù hai bên đã giao tiền, giao nhà trên thực tế;
  • Vi bằng chỉ có thể giúp chứng minh "đã có việc giao tiền, giao nhà" khi phát sinh tranh chấp, chứ không thay thế thủ tục công chứng và đăng ký sang tên.

Rủi ro thường gặp khi giao dịch qua vi bằng

Trên thực tế, nhà đất được rao bán "qua vi bằng" thường rơi vào nhóm chưa đủ điều kiện giao dịch minh bạch, kéo theo nhiều rủi ro:

  • Tài sản chưa có giấy chứng nhận, đang thế chấp, đang tranh chấp, hoặc thuộc diện quy hoạch, không đủ điều kiện chuyển nhượng;
  • Do vẫn đứng tên, người bán có thể tiếp tục thế chấp hoặc chuyển nhượng cho người khác cùng một tài sản (bán một nhà cho nhiều người);
  • Khi tranh chấp phát sinh, giao dịch gốc có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu; theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch vô hiệu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc thu hồi tiền trên thực tế có thể rất khó khăn nếu bên bán không còn khả năng chi trả;
  • Người mua có thể gặp trở ngại về đăng ký thường trú, tách thửa, xin phép xây dựng do không được công nhận quyền hợp pháp.

Vì vậy, trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất và ưu tiên giao dịch được công chứng, chứng thực và đăng ký sang tên đầy đủ.

Câu hỏi thường gặp

Vi bằng có phải là hợp đồng mua bán không?

Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật; nó không phải hợp đồng và theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Do đó vi bằng không thể đóng vai trò hợp đồng chuyển nhượng.

Mua nhà qua vi bằng có được cấp sổ đỏ không?

Về nguyên tắc là không, vì việc chuyển quyền chưa được thực hiện đúng hình thức luật định và chưa đăng ký. Người mua không đủ căn cứ để đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận.

Vi bằng có giá trị gì khi ra tòa?

Vi bằng là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc, ví dụ chứng minh việc đã giao tiền, giao nhà. Tuy nhiên, bản thân vi bằng không làm cho giao dịch nhà đất trở nên hợp pháp hay có hiệu lực chuyển quyền.

Lập vi bằng ghi nhận giao tiền mua nhà có được không?

Thừa phát lại có thể lập vi bằng ghi nhận sự kiện giao – nhận tiền như một chứng cứ độc lập. Nhưng cần phân biệt rõ: đó chỉ là ghi nhận việc giao tiền, không phải xác nhận giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp, và không thay cho hợp đồng công chứng.

Có nên mua nhà đất bằng vi bằng để giá rẻ không?

Đây là giao dịch nhiều rủi ro và pháp luật đã hạn chế việc dùng vi bằng cho mục đích này. Trước khi quyết định, nên nhờ luật sư kiểm tra pháp lý tài sản và cân nhắc kỹ hậu quả nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Tóm lại, vi bằng là công cụ ghi nhận chứng cứ hữu ích nhưng không phải "tấm khiên" bảo vệ quyền sở hữu nhà đất. Muốn an toàn, người mua nên hoàn tất công chứng và đăng ký sang tên theo đúng quy định. Bạn có thể tham khảo thêm bài hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lưu ý pháp lý, đặt cọc mua bán nhà đất: quy định và lưu ý hoặc chuyên mục đất đai – bất động sản.

Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Để đánh giá rủi ro của một giao dịch cụ thể, bạn nên liên hệ luật sư MULTILAW.