Lấn chiếm đất đai là một trong những tranh chấp phổ biến nhất giữa các hộ liền kề, giữa người dân với đất công hoặc đất do tổ chức quản lý. Việc xây tường, làm mái, dựng hàng rào, trồng cây vượt ranh giới tuy nhỏ nhưng có thể dẫn đến kiện tụng kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quan hệ láng giềng. Hiểu đúng quy định giúp cả bên bị lấn chiếm lẫn bên có hành vi vi phạm chủ động xử lý theo hướng có lợi và đúng luật.

Thế nào là lấn đất, chiếm đất?

Pháp luật phân biệt hai hành vi có tính chất khác nhau:

  • Lấn đất là việc người sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới, ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng sang phần đất của người khác hoặc đất công mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép, không được người quản lý, sử dụng hợp pháp phần đất đó đồng ý.
  • Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sử dụng đất do người khác quản lý, sử dụng hợp pháp mà không được họ đồng ý; hoặc tiếp tục sử dụng đất khi đã có quyết định thu hồi, hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn.

Các định nghĩa và hành vi vi phạm cụ thể được mô tả trong nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đang có hiệu lực. Việc xác định đúng là "lấn" hay "chiếm", loại đất và diện tích vi phạm có ý nghĩa quyết định đối với mức xử lý.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) xác định lấn đất, chiếm đất là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai (Điều 11). Việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất được thực hiện theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (văn bản thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP), áp dụng theo văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm xử lý.

Ngoài chế tài hành chính, việc giải quyết tranh chấp đất đai do lấn chiếm còn tuân theo trình tự hòa giải và tài phán mà Luật Đất đai 2024 quy định; trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự.

Các biện pháp xử lý

Tùy tính chất, mức độ vi phạm, người có hành vi lấn, chiếm đất có thể bị áp dụng:

  • Xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền, với mức phạt phụ thuộc loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), diện tích lấn chiếm và địa bàn (nông thôn hay đô thị);
  • Biện pháp khắc phục hậu quả, điển hình là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc trả lại phần đất đã lấn, chiếm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm (nếu có), buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên phần đất lấn chiếm;
  • Trường hợp vi phạm nghiêm trọng, kéo dài, đất có thể bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81);
  • Với hành vi có tính chất nghiêm trọng, gây hậu quả lớn, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Mức phạt tiền cụ thể thay đổi theo văn bản hiện hành, do vậy cần tra cứu nghị định xử phạt đang áp dụng thay vì căn cứ vào con số cũ.

Trình tự giải quyết khi bị lấn chiếm

Khi phát hiện đất bị lấn chiếm, người sử dụng đất nên xử lý theo các bước:

  1. Thương lượng, hòa giải trực tiếp với bên kia, lập biên bản ghi nhận nội dung và mốc giới thống nhất (nếu có);
  2. Nếu không thành, gửi đơn đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất – đây là thủ tục được Luật Đất đai 2024 (Điều 235) coi trọng và trong nhiều trường hợp là bước bắt buộc trước khi khởi kiện;
  3. Trường hợp hòa giải tại xã không thành, tùy loại tranh chấp, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;
  4. Song song, có thể phản ánh, kiến nghị cơ quan quản lý đất đai, thanh tra xây dựng xử lý hành vi vi phạm hành chính, buộc khôi phục hiện trạng.

Trong toàn bộ quá trình, việc lưu giữ giấy chứng nhận, sơ đồ đo đạc, biên bản mốc giới, ảnh hiện trạng, lời khai người làm chứng là chứng cứ quan trọng quyết định kết quả.

Quyền, nghĩa vụ và lưu ý thực tiễn cho các bên

  • Bên bị lấn chiếm có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi, khôi phục hiện trạng, trả lại đất và bồi thường thiệt hại nếu có; nên hành động sớm, tránh để tình trạng sử dụng trái phép kéo dài gây khó khăn cho việc chứng minh.
  • Bên có hành vi lấn, chiếm nên chủ động khắc phục, thương lượng trả lại đất để giảm thiểu chế tài; việc cố tình kéo dài, không chấp hành quyết định xử phạt có thể bị cưỡng chế và tăng nặng hậu quả.
  • Cần phân biệt lấn chiếm với các trường hợp sai lệch ranh giới do đo đạc cũ, do biến động tự nhiên; những trường hợp này nên được làm rõ qua đo đạc lại và cập nhật hồ sơ địa chính thay vì quy kết vi phạm.
  • Khi ranh giới không rõ, nên đề nghị cơ quan đo đạc, Văn phòng đăng ký đất đai xác định lại mốc giới làm cơ sở giải quyết.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà lấn sang đất hàng xóm bị xử lý thế nào?

Người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục hiện trạng ban đầu, tháo dỡ phần công trình lấn chiếm, trả lại đất cho người sử dụng hợp pháp. Nếu gây thiệt hại, còn phải bồi thường theo quy định dân sự.

Đất bị lấn chiếm nhiều năm có đòi lại được không?

Có thể đòi lại nếu chứng minh được ranh giới và quyền sử dụng hợp pháp. Nên bắt đầu bằng hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; nếu không thành thì khởi kiện. Kết quả phụ thuộc vào chứng cứ, hồ sơ địa chính và hiện trạng thực tế.

Lấn chiếm đất có bị truy cứu hình sự không?

Đa số trường hợp được xử lý bằng biện pháp hành chính và dân sự. Tuy nhiên, hành vi lấn, chiếm đất có tính chất nghiêm trọng, đã bị xử phạt hành chính mà tiếp tục vi phạm hoặc gây hậu quả lớn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015; việc này phải đánh giá theo từng vụ việc cụ thể.

Có bắt buộc hòa giải ở xã trước khi kiện không?

Đối với tranh chấp đất đai, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục được pháp luật coi trọng. Trong nhiều trường hợp, biên bản hòa giải không thành là điều kiện để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.

Bị lấn chiếm nên khởi kiện ra Tòa hay đề nghị UBND giải quyết?

Điều này phụ thuộc vào việc các bên có hay không có giấy chứng nhận và loại tranh chấp. Sau khi hòa giải tại xã không thành, đương sự lựa chọn giữa khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định về thẩm quyền của Luật Đất đai 2024. Bạn nên tham vấn luật sư để chọn phương án phù hợp.

Giải quyết lấn chiếm đất đòi hỏi chứng cứ rõ ràng và trình tự đúng luật; hành động sớm và đúng cách giúp bảo vệ quyền lợi hiệu quả hơn. Bạn có thể tham khảo thêm giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp ranh giới đất giữa hộ liền kề hoặc chuyên mục đất đai – bất động sản.

Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Quy định và mức xử phạt có thể thay đổi theo văn bản mới; để được hỗ trợ theo hồ sơ thực tế, bạn nên liên hệ luật sư MULTILAW.