Hợp đồng thi công xây dựng là gì?

Thi công là giai đoạn biến thiết kế thành công trình thực tế, đồng thời cũng là nơi phát sinh nhiều tranh chấp nhất về khối lượng, chất lượng, tiến độ và thanh toán. Một hợp đồng thi công được soạn thảo chặt chẽ chính là công cụ để chủ đầu tư và nhà thầu kiểm soát rủi ro suốt vòng đời dự án.

Hợp đồng thi công xây dựng là một loại hợp đồng xây dựng, trong đó bên nhận thầu cam kết thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình cho bên giao thầu (chủ đầu tư) và được thanh toán theo thỏa thuận. Hợp đồng này được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), Bộ luật Dân sự 2015 với tư cách luật chung về hợp đồng, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn về hợp đồng xây dựng và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Căn cứ pháp lý và nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng

Về căn cứ pháp lý, hợp đồng thi công xây dựng dựa trên Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 (đặc biệt là các quy định về hợp đồng xây dựng), Bộ luật Dân sự 2015 và hệ thống nghị định hướng dẫn thi hành. Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, còn phải tuân thủ pháp luật về đấu thầu và quản lý chi phí.

Theo Điều 138 Luật Xây dựng 2014, việc ký kết hợp đồng xây dựng phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản: tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội; bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng; đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng; hồ sơ hợp đồng phải rõ ràng, thống nhất, không mâu thuẫn giữa các tài liệu. Việc tuân thủ các nguyên tắc này ngay từ khâu ký kết giúp hạn chế rủi ro pháp lý về sau, nhất là rủi ro về năng lực tài chính và tư cách của nhà thầu.

Phân loại hợp đồng thi công theo giá hợp đồng

Pháp luật xây dựng cho phép áp dụng nhiều hình thức giá hợp đồng, phổ biến gồm:

  • Hợp đồng trọn gói: Giá không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện đối với khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi công việc. Phù hợp khi khối lượng, thiết kế đã được xác định rõ ràng; ưu điểm là chủ đầu tư dễ kiểm soát tổng chi phí.
  • Hợp đồng theo đơn giá cố định: Đơn giá cho từng công việc không đổi trong suốt thời gian thực hiện; giá trị thanh toán căn cứ vào khối lượng thực tế được nghiệm thu. Phù hợp khi khối lượng chưa thể xác định chính xác ngay từ đầu.
  • Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Đơn giá được điều chỉnh theo công thức và điều kiện đã thỏa thuận khi có biến động giá vật liệu, nhân công. Phù hợp với công trình có thời gian thi công kéo dài, nhiều biến động thị trường.
  • Hợp đồng theo thời gian: Thanh toán trên cơ sở thời gian làm việc (theo tháng, tuần, ngày, giờ) và đơn giá thời gian đã thỏa thuận, thường áp dụng cho công việc tư vấn hoặc phần việc khó định lượng khối lượng.

Việc lựa chọn hình thức giá ảnh hưởng lớn đến việc phân bổ rủi ro chi phí và cách xử lý khối lượng phát sinh, do đó cần cân nhắc kỹ đặc điểm của từng dự án.

Nội dung chủ yếu của hợp đồng thi công xây dựng

Một hợp đồng thi công chặt chẽ thường bao gồm các nhóm nội dung sau:

  • Thông tin và tư cách pháp lý của các bên; căn cứ ký kết hợp đồng.
  • Nội dung và khối lượng công việc thi công.
  • Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, nghiệm thu và bàn giao.
  • Thời gian và tiến độ thực hiện.
  • Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng.
  • Bảo đảm thực hiện hợp đồng và bảo lãnh tạm ứng.
  • Điều chỉnh hợp đồng và xử lý khối lượng phát sinh.
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên.
  • Bảo hành công trình.
  • Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng phạt và giải quyết tranh chấp.
  • Bất khả kháng, tạm dừng, chấm dứt hợp đồng và các thỏa thuận khác.

Để bảo vệ tiến độ và chất lượng, chủ đầu tư nên chú trọng các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng như bảo lãnh thực hiện, đồng thời quy định rõ điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại để có cơ chế xử lý khi một bên không tuân thủ cam kết.

Tạm ứng, thanh toán, nghiệm thu và bảo hành

  • Tạm ứng hợp đồng: Mức tạm ứng, điều kiện và thời điểm tạm ứng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật; đối với hợp đồng dùng vốn nhà nước còn phải tuân thủ giới hạn theo quy định. Việc tạm ứng thường gắn với bảo lãnh tạm ứng để bảo vệ chủ đầu tư.
  • Thanh toán theo giai đoạn: Thông thường thanh toán căn cứ vào khối lượng đã nghiệm thu theo từng giai đoạn hoặc theo tiến độ. Quy định rõ hồ sơ thanh toán giúp tránh tranh chấp về khối lượng và thời điểm thanh toán.
  • Nghiệm thu và bàn giao: Cần quy định rõ căn cứ, trình tự, hồ sơ nghiệm thu; nghiệm thu là cơ sở để xác định khối lượng hoàn thành và làm căn cứ thanh toán.
  • Bảo hành công trình: Sau khi bàn giao, nhà thầu có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn và với mức tiền bảo hành theo quy định của pháp luật xây dựng và thỏa thuận trong hợp đồng. Thời hạn và mức bảo hành phụ thuộc loại, cấp công trình, do đó cần kiểm tra văn bản mới nhất tại thời điểm áp dụng.

Lưu ý thực tiễn và rủi ro thường gặp

  • Xử lý khối lượng phát sinh: cần có cơ chế rõ ràng cho khối lượng phát sinh, thay đổi thiết kế và điều chỉnh giá, kèm quy trình phê duyệt và xác nhận bằng văn bản.
  • Chậm tiến độ: cần quy định mốc tiến độ chi tiết, chế tài phạt chậm tiến độ và điều kiện chấm dứt hợp đồng khi vi phạm nghiêm trọng.
  • An toàn lao động và trách nhiệm với bên thứ ba: ràng buộc nghĩa vụ bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ trong thi công và trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.
  • Hồ sơ, chứng từ: lưu giữ đầy đủ biên bản nghiệm thu, nhật ký thi công, biên bản hiện trường để làm căn cứ khi quyết toán hoặc khi có tranh chấp.

Cân nhắc bổ sung điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng để lựa chọn trước phương thức xử lý (thương lượng, hòa giải, trọng tài hay tòa án) khi xảy ra bất đồng, tránh bị động khi tranh chấp phát sinh.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?

Về nguyên tắc, giá hợp đồng trọn gói không thay đổi đối với khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp được phép điều chỉnh theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Thời hạn bảo hành công trình xây dựng là bao lâu?

Thời hạn bảo hành phụ thuộc vào loại và cấp công trình theo quy định của pháp luật xây dựng và thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư nên kiểm tra văn bản pháp luật mới nhất tại thời điểm áp dụng để xác định chính xác thời hạn và mức tiền bảo hành.

Nhà thầu chậm tiến độ thì xử lý thế nào?

Bên giao thầu có thể áp dụng phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng, hoặc chấm dứt hợp đồng nếu vi phạm nghiêm trọng, tùy theo mức độ vi phạm và thỏa thuận giữa các bên. Mức phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng do các bên thỏa thuận trong giới hạn pháp luật cho phép.

Ai chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố công trình trong thời gian thi công?

Trong quá trình thi công, nhà thầu thi công chịu trách nhiệm về chất lượng phần việc do mình thực hiện và bảo đảm an toàn; trách nhiệm cụ thể còn phụ thuộc vào nguyên nhân sự cố, lỗi của các bên và phân định trách nhiệm trong hợp đồng cũng như quy định pháp luật về quản lý chất lượng công trình.

Có bắt buộc phải bảo lãnh thực hiện hợp đồng không?

Bảo đảm thực hiện hợp đồng là cơ chế phổ biến và thường được yêu cầu, đặc biệt với công trình vốn nhà nước. Đối với hợp đồng tư nhân, việc áp dụng bảo lãnh thực hiện do các bên thỏa thuận, nhưng đây là biện pháp hữu ích để bảo vệ chủ đầu tư trước rủi ro nhà thầu không hoàn thành nghĩa vụ.

Kết luận

Hợp đồng thi công xây dựng cần quy định chặt chẽ về khối lượng, giá, tạm ứng, nghiệm thu, bảo đảm thực hiện và bảo hành để kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình thi công. Việc lựa chọn đúng hình thức giá hợp đồng và thiết kế cơ chế xử lý phát sinh, tranh chấp ngay từ đầu sẽ giúp các bên chủ động và giảm thiểu thiệt hại. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy liên hệ luật sư MULTILAW để được hỗ trợ soạn thảo và rà soát hợp đồng phù hợp với dự án của bạn.