Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Điều kiện và thủ tục

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh nhằm cùng chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Đây là một trong các quyền của người sử dụng đất và là hình thức huy động, khai thác nguồn lực phổ biến trong hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nông nghiệp quy mô lớn và các dự án hợp tác.

Do đối tượng của giao dịch là tài sản có giá trị lớn, gắn với chế độ quản lý đất đai chặt chẽ của Nhà nước, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật cả về điều kiện, hình thức và thủ tục đăng ký. Một sai sót nhỏ ở khâu điều kiện hay công chứng, đăng ký cũng có thể khiến giao dịch vô hiệu hoặc không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Giao dịch này chịu sự điều chỉnh đồng thời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024), Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Doanh nghiệp 2020 khi góp vốn vào công ty.

Căn cứ pháp lý và quyền góp vốn của người sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 ghi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất, cùng với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho và thế chấp. Đây là biểu hiện của việc pháp luật cho phép người sử dụng đất khai thác giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất trong khuôn khổ luật định.

Về phía doanh nghiệp nhận góp vốn, Luật Doanh nghiệp 2020 tại Điều 34 quy định quyền sử dụng đất là một loại tài sản góp vốn hợp lệ; Điều 35 quy định về việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản góp vốn; và Điều 36 quy định về định giá tài sản góp vốn. Bộ luật Dân sự 2015 điều chỉnh các nội dung chung về hợp đồng và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 45 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất), để góp vốn, thửa đất về cơ bản phải đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp luật định).
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện chung, tùy loại đất (đất nông nghiệp, đất ở, đất thuê trả tiền một lần hay hằng năm...) và chủ thể sử dụng đất mà pháp luật còn đặt ra điều kiện riêng. Người góp vốn cần đối chiếu kỹ để bảo đảm thửa đất đủ điều kiện; các điều kiện chung khá tương đồng với điều kiện chuyển nhượng, có thể tham khảo bài điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quy trình cơ bản gồm các bước sau:

1. Thỏa thuận và định giá: các bên thống nhất giá trị quyền sử dụng đất được góp. Với công ty, việc định giá tài sản góp vốn tuân theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 - có thể do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá thực hiện; nếu định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn, các bên định giá phải liên đới chịu trách nhiệm.
2. Lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
3. Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai để ghi nhận việc góp vốn - đây là bước bắt buộc để giao dịch có hiệu lực đầy đủ.
4. Hoàn tất thủ tục doanh nghiệp (nếu góp vào công ty): ghi nhận phần vốn góp vào vốn điều lệ, cấp giấy chứng nhận phần vốn góp hoặc cổ phần theo Luật Doanh nghiệp 2020, hoàn tất việc chuyển quyền theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020.

Hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất thường phát sinh hiệu lực và quyền đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hồ sơ và các bên tham gia

Hồ sơ cơ bản thường bao gồm: hợp đồng góp vốn đã công chứng/chứng thực, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, giấy tờ nhân thân hoặc pháp lý của các bên, văn bản của doanh nghiệp về việc tiếp nhận vốn góp (nếu góp vào công ty), và các giấy tờ chứng minh điều kiện của thửa đất. Các bên tham gia gồm bên góp vốn (người sử dụng đất), bên nhận góp vốn (doanh nghiệp hoặc đối tác hợp tác), tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký đất đai.

Lưu ý thực tiễn và rủi ro cần tránh

• Xác định rõ hình thức góp vốn: góp vốn để chuyển quyền cho pháp nhân (chuyển hẳn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp) hay góp vốn hợp tác trong một thời hạn nhất định mà không chuyển quyền sở hữu. Hai hình thức có hệ quả pháp lý rất khác nhau về quyền định đoạt và cơ chế thu hồi.
• Thỏa thuận rõ cơ chế xử lý khi chấm dứt hợp tác, khi doanh nghiệp giải thể, phá sản để bảo vệ quyền lợi đối với phần đất đã góp, tránh trường hợp mất trắng khi doanh nghiệp gặp rủi ro.
• Cẩn trọng khi góp vốn bằng đất có thời hạn: cần tính đến thời hạn sử dụng đất còn lại và khả năng gia hạn, vì thời hạn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị vốn góp.
• Nếu quyền sử dụng đất đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác, cần xử lý dứt điểm trước khi góp; tham khảo bài thế chấp quyền sử dụng đất - thủ tục và đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Khi góp vào công ty, nên hiểu rõ loại hình và đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp để lựa chọn phù hợp; tham khảo thêm tại chuyên mục doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải công chứng không?

Có. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông thường phải được công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai để có hiệu lực đầy đủ và đối kháng với người thứ ba.

Góp vốn xong có lấy lại đất được không?

Điều này tùy thuộc hình thức góp vốn và thỏa thuận giữa các bên. Nếu góp để chuyển quyền cho pháp nhân, việc lấy lại phụ thuộc vào cơ chế rút vốn, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc thanh lý tài sản. Do vậy cần quy định rõ trong hợp đồng ngay từ đầu.

Đất đang thế chấp có góp vốn được không?

Về nguyên tắc, phải xử lý xong nghĩa vụ bảo đảm (giải chấp) hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp; nếu không, giao dịch góp vốn có nguy cơ không hợp lệ hoặc không thực hiện được thủ tục đăng ký.

Định giá quyền sử dụng đất góp vốn do ai thực hiện?

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn có thể do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Nếu định giá cao hơn giá trị thực tế, những người định giá phải cùng liên đới chịu trách nhiệm theo quy định.

Góp vốn bằng đất nông nghiệp có bị hạn chế gì không?

Đất nông nghiệp có thể có thêm điều kiện riêng về hạn mức, thời hạn và chủ thể nhận góp vốn. Người sử dụng đất cần đối chiếu quy định cụ thể với loại đất của mình và kiểm tra thời hạn sử dụng còn lại trước khi thực hiện.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mang lại cơ hội hợp tác nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu thỏa thuận thiếu chặt chẽ. Nội dung trên chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn cho từng giao dịch cụ thể. Để soạn thảo hợp đồng và bảo vệ quyền lợi, bạn nên liên hệ luật sư Công ty Luật TNHH MULTILAW.